任意売却／住宅ローン支払い困難／競売の悩み　無料相談・良くある質問

住宅ローンの返済が滞り、滞納を重ねると各金融機関（債権者）により不動産を競売処分されてしまいます。住宅ローンの滞納が3ヶ月以上となった場合、銀行は抵当権者（保証会社）に対して代位弁済請求を行うことができ、代位弁済によって、債権は保証会社等（抵当権者）に移行します。その状態になった場合、そのまま放置すると競売となってしまいます。

任意売却とは、債務者（住宅ローンなどの融資を受けている人・借主）と各金融機関（債権者）との合意のもとで、競売申立て前、又は競売申立て後（競売入札開札前日迄）対象不動産を任意に売却することをいいます。

この方法は競売と比べて、融資金の回収が多く見込めるので、金融機関（債権者）にとって大変メリットのある方法と言えます。この事によって、債務者（住宅ローンなどの融資を受けている人・借主）にも残債務の返済について金融機関（債権者）から柔軟な対応をしてもらえるといったメリットがあります。もちろん任意売却は不動産の競売のような強制的処分ではありません。文字どおり任意の売却です。不動産競売という厳しい条件になるまで放置するようであれば任売で早めの条件の良い処理（任意売却）をする事をおすすめします。

・競売より高値で売却できます。
・情報が公開されない事でご家族プライバシーが守られます。
・ほとんどの場合、売却金額の中から引越し費用の一部捻出ができます。
・現在の住まいに住み続けることができる可能性があります。
・現金の支出がほとんどありません。
・残った借金は現実的な返済ができる。
などがあります。

競売とは、返済ができない債務者がその担保の土地や建物などの不動産を、債権者から裁判所に申し立てることにより、裁判所が行なう不動産の強制的売却のことです。裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。尚、重要なポイントとして競売で不動産が処分されても住宅ローンは残りますので、競売での回収不足分は債務者へ請求されます。

「競売開始決定通知」が届いてから約６ヶ月位で競売落札となり、その間は住み続けることができますが、落札されてからもそこに住み続けると「不法占拠」になりますので、家を出る必要があります。引越し費用も支給されません。

はい、払う必要があります。
しかしながら任意売却の場合は高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少します。

残債務無担保債権として、住宅ローン会社や金融機関からサービサーという会社に譲渡され、債務者はサービサーと交渉する事になります。

交渉によっては月々5,000円から30,000円位の間での分割返済が可能となります。ただし、自己破産をして免責が決定すると返済の必要はありません。

住宅ローンを滞納した時点でブラックリストに載りますので、任意売却を行なってからブラックリストに載るのではありません。ブラックリストに記載されるのは競売でも同じです。

あなた（ご相談債務者）からは直接頂くことはございません。
「抵当権抹消費用」・「差押え解除費用」・「滞納管理費」・「修繕積立金」・「仲介手数料」等は債権者同意のもと売却代金の中から頂きます。